İstanbul gayrimenkul sektöründe alım gücü, hane halkı büyüklüğü ve finansman koşullarının farklılaşması konut tercihlerini doğrudan etkiliyor. Sektör temsilcileri, küçük metrekareli dairelere yönelik ilginin yükseldiğini, geniş ailelerin ise çok odalı konutları aramayı sürdürdüğünü belirterek arzın yeni demografik ve ekonomik gereksinimlere göre şekillendiğini vurguluyor.
Gayrimenkul sektörünün çatı kuruluşları, mega kentteki konut talebini ve geleceğe dönük eğilimleri Anadolu Ajansına değerlendirdi. İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz ve Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici mevcut tabloyu paylaştı.
Oda Sayısı Korunuyor, Metrekareler Küçülüyor
Konut alıcılarının oda sayısını azaltmadan daha ufak metrekarelere yöneldiğini bildiren İNDER Başkanı Engin Keçeli, özellikle 2+1 ve 3+1 planların öne çıktığını belirtti. Satın alma gücündeki değişimin metrekarelere yansıdığını ifade eden Keçeli, şu bilgileri verdi:
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
Geçmişte 120-130 metrekare aralığında inşa edilen 3+1 dairelerin günümüzde 90-100 metrekare bandında da rağbet gördüğünü kaydeden Keçeli, alıcıların öncelikle sarsıntı güvenliği, oda gereksinimi ve yaşam alışkanlıklarını gözettiğini dile getirdi. Pazardaki hareketliliğin ağırlıklı olarak ikamet amaçlı olduğunu aktaran Keçeli, şunları söyledi:
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Ulaşım ve iletişim ağlarının gelişmesiyle kent merkezinin dışındaki alanların cazibe kazandığına değinen Keçeli, şehir sınırlarının genişlemesine dair şu açıklamada bulundu:
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
İNDER bünyesinde 2026 senesini “kentsel gelişim yılı” kabul ettiklerini duyuran Keçeli, projelerde sosyal donatı ve otopark planlamasının zorunluluğuna dikkat çekerek şu ifadeleri kullandı:
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
Kira seviyelerindeki artışın stüdyo ve 1+1 tipindeki evlere talebi artırdığını hatırlatan Keçeli, asgari yaşam standartlarına işaret etti:
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Demografik Dönüşüm ve Tek Kişilik Haneler
KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz, kent genelinde tek bir talep kalıbının bulunmadığını, yönelimin konuma ve hedef kitleye bağlı olarak farklılaştığını bildirdi. Ülke genelinde ortalama hane halkı büyüklüğünün 2025 yılında 3,08 kişiye indiğini ve yalnız yaşayanların sayısının 5 milyon 523 bin 321 düzeyine ulaştığını vurgulayan Yılmaz, şu değerlendirmeyi yaptı:
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
Çocuklu aileler ile uzaktan çalışan kesimler için geniş metrekareli dairelerin önemini koruduğunu aktaran Yılmaz, küçük birimlerin hızlı nakde çevrilme ve kiralama avantajıyla yatırımcılarca seçildiğini belirtti. Resmi istatistiklerde oda sayısına göre net döküm olmadığını hatırlatan Yılmaz, konuya dair şu görüşü bildirdi:
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Finansmana Erişim ve Satın Alma Gücü
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, ihtiyacın alım kararına dönüşmesinde borçlanma imkanlarının belirleyici olduğunu ifade etti. Türkiye genelinde ağustos ayında konut satışlarının senelik bazda yüzde 14,7 düştüğünü, kredili satışların ise yüzde 7,2 arttığını belirten Çekici, şunları kaydetti:
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
Farklı gelir gruplarının bütçesine göre pazarın şekillendiğini anlatan Çekici, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
İlerleyen süreçte erişilebilirlik ve maliyet unsurlarının ön planda kalacağını belirten Çekici, şu ifadeleri kullandı:
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
Lokasyon, çevre, güvenlik ve enerji verimliliğinin projelerin değerini belirleyeceğini dile getiren Çekici, sektörün hedeflerine ilişkin şu açıklamayı yaptı:
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
Geliştiricilerin yeni döneme uyum sağlaması gerektiğini savunan Çekici, sözlerini şu şekilde tamamladı:
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
Yorumlar kapalı.